近期，“高端奢侈品消費(fèi)降溫”的議題在市場(chǎng)中引起了廣泛熱議。武漢的三座標(biāo)志性高端購(gòu)物中心——武商MALL、武漢SKP與武漢恒隆廣場(chǎng)，采取了前所未有的補(bǔ)貼策略，試圖通過(guò)“價(jià)格戰(zhàn)”吸引顧客，其中甚至涵蓋了頂級(jí)奢侈品牌LV，這被視作是國(guó)內(nèi)奢侈品領(lǐng)域的一次罕見(jiàn)“價(jià)格松動(dòng)”。盡管LV隨后緊急叫停了這一行為，但此舉已在市場(chǎng)中激起了漣漪，讓人不禁揣測(cè)這是否預(yù)示著奢侈品市場(chǎng)趨勢(shì)的某種轉(zhuǎn)變。
與此同時(shí)，恒隆與太古等港資背景的高端商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績(jī)報(bào)告也相繼出爐，2024年上半年的數(shù)據(jù)顯示，這些商場(chǎng)的銷售額與租金收入均遭遇了不同程度的下滑，其中恒隆更是直接指出，奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)在該時(shí)段內(nèi)持續(xù)展現(xiàn)出疲態(tài)，進(jìn)一步印證了市場(chǎng)冷卻的觀點(diǎn)。
放眼國(guó)際，LVMH集團(tuán)與開(kāi)云集團(tuán)等奢侈品行業(yè)的領(lǐng)頭羊公布的同期財(cái)報(bào)也顯示，在中國(guó)所在的亞太區(qū)域，其營(yíng)收表現(xiàn)同樣不盡如人意，出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。這一系列跡象交織在一起，共同指向了一個(gè)事實(shí)：奢侈品消費(fèi)在中國(guó)市場(chǎng)正遭遇寒流。
對(duì)于像恒隆、太古這樣以高端奢侈品銷售為主要支撐的商場(chǎng)而言，這一市場(chǎng)變化無(wú)疑將對(duì)其經(jīng)營(yíng)造成顯著影響。銷售額的減少將直接影響商場(chǎng)的盈利能力，而租金收入的下滑則可能進(jìn)一步削弱商場(chǎng)對(duì)奢侈品牌的吸引力，形成連鎖反應(yīng)。因此，如何適應(yīng)這一市場(chǎng)變化，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，成為了這些高端商場(chǎng)亟需解決的問(wèn)題。
恒?。焊叨松虉?chǎng)同比下跌4%
次高端商場(chǎng)均上漲
恒隆集團(tuán)最新發(fā)布的2024年半年報(bào)展現(xiàn)了一幅復(fù)雜的市場(chǎng)圖景。一方面，集團(tuán)總收入實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健增長(zhǎng)，較去年同期增長(zhǎng)了15%，達(dá)到63.79億港元，這一數(shù)字彰顯了恒隆在復(fù)雜經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的整體運(yùn)營(yíng)實(shí)力。然而，另一方面，整體租賃收入?yún)s出現(xiàn)了7%的下滑，降至51.51億港元，為集團(tuán)業(yè)績(jī)蒙上了一層陰影。
特別值得注意的是，恒隆集團(tuán)在內(nèi)地的市場(chǎng)表現(xiàn)尤為嚴(yán)峻。內(nèi)地整體租賃收入同比下滑了4%，而租戶銷售額更是大幅下滑了13%，這些數(shù)據(jù)清晰地反映了內(nèi)地奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)的疲軟態(tài)勢(shì)。具體到零售物業(yè)方面，恒隆在內(nèi)地的商場(chǎng)組合收入也在2024上半年遭遇了3%的下滑，進(jìn)一步凸顯了內(nèi)地市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)。這一趨勢(shì)不僅影響了恒隆的短期業(yè)績(jī)，也可能對(duì)其長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局和市場(chǎng)信心產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
在恒隆集團(tuán)的業(yè)務(wù)版圖中，高端商場(chǎng)領(lǐng)域遭受了顯著的沖擊，其收入跌幅達(dá)到了4%，反映出奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)的持續(xù)低迷。恒隆方面對(duì)此分析指出，今年上半年，奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)并未展現(xiàn)出預(yù)期的回暖跡象，相反，高端商場(chǎng)的銷售額與租金收入均出現(xiàn)了明顯的下滑趨勢(shì)。
盡管面臨市場(chǎng)挑戰(zhàn)，恒隆集團(tuán)旗下的綜合性全品類商場(chǎng)卻展現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性，其表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。這一對(duì)比鮮明地揭示了不同商場(chǎng)類型在市場(chǎng)中的適應(yīng)能力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
作為恒隆集團(tuán)的明星項(xiàng)目，上海恒隆廣場(chǎng)一直以來(lái)都是業(yè)績(jī)的支柱。然而，即便是這樣一座被譽(yù)為“最賺錢(qián)”的商場(chǎng)，也未能幸免于市場(chǎng)的波動(dòng)。截至6月底，盡管商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了100%的出租率，但其收入和租戶銷售額仍分別出現(xiàn)了8%和23%的同比下滑。恒隆方面對(duì)此進(jìn)行了深入分析，認(rèn)為盡管高端顧客群體仍對(duì)商場(chǎng)內(nèi)的限量及奢侈商品保持著濃厚的興趣與追捧，但受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，消費(fèi)力稍弱的顧客群體在奢侈品消費(fèi)上表現(xiàn)得更為謹(jǐn)慎，并傾向于在出境旅游時(shí)尋找更為優(yōu)惠的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，這一行為轉(zhuǎn)變對(duì)高端商場(chǎng)的業(yè)績(jī)?cè)斐闪酥苯拥挠绊憽?/div>
在恒隆集團(tuán)的高端商場(chǎng)中，大連恒隆廣場(chǎng)脫穎而出，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，得益于其成功轉(zhuǎn)型為地區(qū)高端零售地標(biāo)并吸引高端品牌入駐。相比之下，上海港匯恒隆、沈陽(yáng)市府恒隆、昆明恒隆及武漢恒隆等四大商場(chǎng)均面臨收入和租戶銷售下滑的挑戰(zhàn)，而無(wú)錫恒隆則保持業(yè)績(jī)平穩(wěn)。
在奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)整體走弱的背景下，恒隆集團(tuán)展現(xiàn)出其策略調(diào)整與市場(chǎng)適應(yīng)的靈活性。與高端商場(chǎng)的業(yè)績(jī)波動(dòng)形成鮮明對(duì)比，沈陽(yáng)皇城、濟(jì)南和天津的次高端恒隆廣場(chǎng)卻實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，這一趨勢(shì)進(jìn)一步凸顯了市場(chǎng)細(xì)分與定位策略的重要性。
面對(duì)大環(huán)境的挑戰(zhàn)，恒隆集團(tuán)行政總裁盧韋柏強(qiáng)調(diào)，高端定位仍是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。恒隆將秉持審時(shí)度勢(shì)的原則，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)逆境，同時(shí)堅(jiān)守紀(jì)律，確保核心競(jìng)爭(zhēng)力的穩(wěn)固。
為鞏固并提升高端商場(chǎng)的市場(chǎng)地位，恒隆計(jì)劃長(zhǎng)期致力于優(yōu)化客戶體驗(yàn)。具體措施包括在上海恒隆、武漢恒隆等商場(chǎng)開(kāi)設(shè)會(huì)員專屬貴賓室，以更加尊貴、個(gè)性化的服務(wù)增強(qiáng)客戶粘性。此外，昆明恒隆也將在年底前加入這一行列，進(jìn)一步提升其高端服務(wù)水平。
對(duì)于次高端商場(chǎng)，恒隆則采取了優(yōu)化租戶組合的策略，旨在提升商場(chǎng)的出租率和客流量，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。這一系列舉措表明，盡管短期內(nèi)高端商場(chǎng)面臨業(yè)績(jī)壓力，但恒隆對(duì)未來(lái)市場(chǎng)依然充滿信心，并堅(jiān)信通過(guò)策略調(diào)整與持續(xù)優(yōu)化，能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期的良性發(fā)展。
太古：內(nèi)地5座商場(chǎng)銷售下滑
卻繼續(xù)加碼投資
太古地產(chǎn)公布的2024年上半年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，其總收入穩(wěn)定在72.79億港元，與去年同期保持一致。在零售物業(yè)方面，公司取得了顯著的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，租金收入達(dá)到了36.82億港元，較去年同期增長(zhǎng)了4.9%，體現(xiàn)了公司在零售領(lǐng)域的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)與良好市場(chǎng)表現(xiàn)。
針對(duì)中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，太古地產(chǎn)的零售物業(yè)在上半年表現(xiàn)出一定的分化趨勢(shì)。盡管整體零售銷售額實(shí)現(xiàn)了4%的同比增長(zhǎng)，但具體到各個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)，可以發(fā)現(xiàn)高端商場(chǎng)與綜合類商場(chǎng)之間存在明顯差異。高端商場(chǎng)普遍面臨銷售下滑的挑戰(zhàn)，而綜合類商場(chǎng)則相對(duì)保持了穩(wěn)定。
具體數(shù)據(jù)上，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的六大主要商場(chǎng)中，上海前灘太古里表現(xiàn)平穩(wěn)，零售銷售額與去年同期持平。然而，其他五大高端商場(chǎng)，包括北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業(yè)太古匯，均出現(xiàn)了不同程度的銷售下滑。其中，成都太古里、廣州太古匯和上海興業(yè)太古匯的跌幅尤為顯著，分別達(dá)到17%、9%和20%，顯示出高端零售市場(chǎng)面臨的較大壓力。
三里屯太古里與北京頤堤港兩大中高端商場(chǎng)面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，雖見(jiàn)小幅下滑但整體穩(wěn)定。尤其值得關(guān)注的是，三里屯太古里正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵階段，據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》報(bào)道，其將在原瑜舍酒店對(duì)面引入兩棟獨(dú)棟建筑，分別承載著LV與Dior兩大頂級(jí)奢侈品牌的顯著標(biāo)識(shí)，預(yù)示著高端商業(yè)布局的進(jìn)一步升級(jí)。
在租金收入層面，廣州太古匯、北京頤堤港及上海興業(yè)太古匯這三大商場(chǎng)在上半年遭遇了挑戰(zhàn)，其租金收入分別出現(xiàn)了8%、3%及24%的同比下滑，而其余商場(chǎng)則實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。這一趨勢(shì)與恒隆集團(tuán)的財(cái)報(bào)相呼應(yīng)，共同揭示了今年上半年國(guó)內(nèi)奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)的疲軟態(tài)勢(shì)。
然而，對(duì)于太古地產(chǎn)而言，內(nèi)地市場(chǎng)依然是其戰(zhàn)略投資版圖中不可或缺的重要一環(huán)。早在2022年初，太古地產(chǎn)便已明確其未來(lái)十年的宏偉藍(lán)圖，計(jì)劃投資高達(dá)1000億港元于香港、中國(guó)內(nèi)地及東南亞的核心市場(chǎng)。其中，30%的資金將用于香港太古坊和太古廣場(chǎng)兩大旗艦項(xiàng)目的擴(kuò)建，以鞏固其在香港市場(chǎng)的領(lǐng)先地位；而高達(dá)50%的資金則將傾注于內(nèi)地市場(chǎng)，繼續(xù)深化太古里和太古匯兩大標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目的布局，展現(xiàn)了對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的堅(jiān)定信心；剩余的20%資金則用于探索香港及東南亞住宅市場(chǎng)的潛力，以多元化其投資組合。
截至2024年8月2日的最新財(cái)報(bào)顯示，太古地產(chǎn)原先規(guī)劃的1000億港幣投資計(jì)劃中，已有650億港幣成功落地實(shí)施，其中對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的投資占據(jù)了顯著比例，達(dá)到了約440億港幣。在過(guò)去兩年內(nèi)，太古地產(chǎn)加速了在內(nèi)地市場(chǎng)的布局，成功在西安、三亞、廣州和上海四大城市推進(jìn)了五個(gè)零售綜合發(fā)展項(xiàng)目，彰顯了其深耕內(nèi)地市場(chǎng)的決心與行動(dòng)力。
尤為引人注目的是，備受期待的廣州聚龍灣太古項(xiàng)目在本次半年報(bào)中終于迎來(lái)了明確的開(kāi)業(yè)時(shí)間表。據(jù)報(bào)告披露，該項(xiàng)目正處于地庫(kù)工程的緊鑼密鼓建設(shè)中，并規(guī)劃為兩個(gè)建設(shè)階段，分別定于2025年和2027年完成。從2025年底開(kāi)始，聚龍灣太古項(xiàng)目將分階段對(duì)外開(kāi)放，初期將通過(guò)舉辦展覽、快閃店等活動(dòng)預(yù)熱市場(chǎng)，為項(xiàng)目的第一階段竣工奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2027年上半年全面落成，屆時(shí)將為廣州乃至華南地區(qū)帶來(lái)全新的高端零售與休閑體驗(yàn)。
▲廣州聚龍灣太古項(xiàng)目
太古地產(chǎn)持續(xù)在內(nèi)地市場(chǎng)尋找具有潛力的城市，以進(jìn)一步拓展其業(yè)務(wù)布局，展現(xiàn)了對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)深度挖掘與長(zhǎng)期投資的戰(zhàn)略眼光。
高端消費(fèi)疲軟態(tài)勢(shì)延續(xù)
奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)的未來(lái)如何？
高端商場(chǎng)的奢侈品銷售業(yè)績(jī)下滑，實(shí)則成為了今年上半年奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)疲軟態(tài)勢(shì)的一個(gè)縮影。各大奢侈品集團(tuán)的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)也進(jìn)一步印證了這一趨勢(shì)。
愛(ài)馬仕作為行業(yè)內(nèi)的佼佼者，其報(bào)告明確指出了中國(guó)市場(chǎng)的疲軟現(xiàn)象。相較于一季度強(qiáng)勁的14%增速，今年上半年亞太市場(chǎng)（含中國(guó)）的增速顯著放緩至5.5%，市場(chǎng)份額也相應(yīng)地從49%滑落至47%。
同樣，LVMH集團(tuán)也未能幸免于難，其上半年?duì)I收與凈利潤(rùn)均出現(xiàn)了下滑，分別同比下降1%和14%，這是該集團(tuán)近六年來(lái)首次在上半年遭遇業(yè)績(jī)滑鐵盧。值得注意的是，盡管美國(guó)、歐洲、日本等市場(chǎng)仍保持著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但亞太市場(chǎng)，特別是中國(guó)所在的區(qū)域，卻遭遇了雙位數(shù)的銷售額下跌，導(dǎo)致該區(qū)域在全球銷售額中的占比從去年的34%下降至30%。
開(kāi)云集團(tuán)的情況同樣不容樂(lè)觀，上半年收入與營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別同比下滑11%和42%。在亞太市場(chǎng)中，除日本外的地區(qū)跌幅最為顯著，達(dá)到了22%，成為全球范圍內(nèi)跌幅最大的市場(chǎng)。
聯(lián)商網(wǎng)的資深分析師厲玲預(yù)測(cè)，未來(lái)兩年內(nèi)，消費(fèi)市場(chǎng)的焦點(diǎn)將更多地集中在中端領(lǐng)域，中產(chǎn)階級(jí)向高端消費(fèi)升級(jí)的步伐將顯著放緩，甚至部分高端消費(fèi)者可能轉(zhuǎn)向中端消費(fèi)。她指出，雖然高端市場(chǎng)的消費(fèi)者數(shù)量增長(zhǎng)預(yù)期有限，但消費(fèi)金額的大幅度減少也不太可能。這背后有多重因素支撐：首先，高端消費(fèi)群體中始終存在對(duì)奢侈品有穩(wěn)定需求的群體，對(duì)他們而言，價(jià)格并非首要考慮因素；其次，奢侈品品牌如LV頻繁提價(jià)，今年7月更是宣布了5%至7%的全線漲價(jià)，這已是近三年來(lái)的第十多次調(diào)價(jià)，進(jìn)一步證明了高端市場(chǎng)的價(jià)格彈性；再者，全球消費(fèi)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)移也影響著中國(guó)市場(chǎng)，如中國(guó)消費(fèi)者海外購(gòu)物的選擇增多，可能導(dǎo)致內(nèi)地市場(chǎng)短期內(nèi)的波動(dòng)。
厲玲進(jìn)一步分析稱，當(dāng)前中國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)M型消費(fèi)結(jié)構(gòu)，且尚未達(dá)到頂點(diǎn)，意味著中產(chǎn)階層可能繼續(xù)面臨調(diào)整，而高端與低端市場(chǎng)的增長(zhǎng)潛力依然存在，只是增長(zhǎng)比例或?qū)⒂兴兓Ｒ虼?，她?duì)未來(lái)兩年中國(guó)高端消費(fèi)品市場(chǎng)的份額保持樂(lè)觀態(tài)度。
與此同時(shí)，行業(yè)報(bào)告也揭示了奢侈品消費(fèi)的新趨勢(shì)?！?023中國(guó)奢侈品報(bào)告》指出，中國(guó)消費(fèi)者在奢侈品消費(fèi)上更加注重品牌、產(chǎn)品和服務(wù)的綜合性價(jià)比，而非單純追求品牌知名度。這一變化與愛(ài)馬仕執(zhí)行董事長(zhǎng)Axel Dumas的觀察相呼應(yīng)，他提到中國(guó)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)奢侈品的欲望在減弱，儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)，同時(shí)更加追求產(chǎn)品質(zhì)量而非品牌標(biāo)簽，這標(biāo)志著中國(guó)奢侈品市場(chǎng)正逐步走向成熟與理性。
結(jié)語(yǔ)
近十幾年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)與民眾生活質(zhì)量的顯著提升，共同孕育了一個(gè)龐大的中產(chǎn)階級(jí)群體，他們手握可觀的社會(huì)財(cái)富，成為驅(qū)動(dòng)奢侈品市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的關(guān)鍵力量。這一群體不僅追求物質(zhì)生活的精致與豐富，也渴望通過(guò)奢侈品來(lái)彰顯身份與實(shí)現(xiàn)精神層面的滿足。
然而，時(shí)至今日，多重因素交織作用下，中國(guó)消費(fèi)者似乎正步入一個(gè)消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)型的新階段。中產(chǎn)階級(jí)群體開(kāi)始反思并調(diào)整其消費(fèi)習(xí)慣，從過(guò)去對(duì)奢侈品的盲目追捧，逐漸轉(zhuǎn)向更為理性與審慎的態(tài)度。這一變化不僅是對(duì)個(gè)人財(cái)務(wù)規(guī)劃的深思熟慮，也是消費(fèi)價(jià)值觀深刻重塑的體現(xiàn)。
面對(duì)這一趨勢(shì)，國(guó)際奢侈品牌需敏銳捕捉市場(chǎng)風(fēng)向，緊跟消費(fèi)者需求變化的步伐。它們需要與時(shí)俱進(jìn)，靈活調(diào)整產(chǎn)品策略與營(yíng)銷策略，以更加貼近目標(biāo)消費(fèi)群體的實(shí)際需求與心理預(yù)期。唯有如此，方能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中保持領(lǐng)先地位，未雨綢繆，應(yīng)對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。
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